消費税が10%に上がることによるアパート経営のコストカットとは

政府は2019年10月15日の臨時閣議で、「骨太の方針」に平成31年10月1日から消費税を8%から10%に引き上げることを明記しました。

2015年10月に予定されていた増税が今まで二度延期されていたので、さすがに今回は10%に上げると思います。

10%に引き上げないと幼児教育の無償化ができず公約違反になるのですから。

不動産に関する消費税では、元々土地は非課税ですが、住宅の新築や購入、不動産仲介手数料、オフィス賃料、ローン手数料などは課税されます。

札幌でも相続対策としてアパートが多数建築され活況を呈していましたが、「かぼちゃの馬車」が問題になってから不動産融資が厳しくなっています。

このような状況の時に来年10月から消費税が上がるのでは、アパート建築業者には厳しいのではないでしょうか。

それではアパート経営における消費税の増税は、どのような影響が出るか考えてみましょう。

アパート経営に関する消費税

新築・中古アパートを購入しようとすると土地には課税されませんが、当然ながら建物に10%課税されます。

また、関連費用として仲介手数料や管理業務費、共用部分の照明電気代、リフォーム費用なども10%課税されます。

残念ながら、一般の居住用不動産と違いアパートを購入しても「ローン減税」や「すまい給付金」などの緩和措置は一切ありません。

空室になるとリフォーム工事を依頼しなければならず、今までよりも工事代金に消費税が2%上乗せられ、毎月の管理業務費や、共用部分の照明電気代もすべて2%アップになります。

2%上乗せ

アパート経営に出る影響とは

アパート関連費用は増加しますが、それに伴って家賃を上げることができるでしょうか。

現状でも空室が多く競争が厳しいのに、家賃を上げるのは自分の首を絞めるようなものです。

そうすると家賃は上げられず、経費だけが上がる状況になります。

結局利益が減るということです。

また、消費税が上がるとなれば屋根の葺き替えや外壁塗装などの大型修繕が必要なアパートオーナーは、来年の9月までに工事を完了しようとして工事業者に依頼することでしょう。

しかし、皆さん考えることは同じなので工事注文は殺到しますが、北海道胆振東部地震の復興需要などにより建築会社も忙しく、また職人や建築資材の不足などで工事ができない可能性もあります。

そうなると工事費用が更に値上がりして、一層利益が減る悪循環になります。

アパート

アパート経営のコストカット

結局、家賃収入が増えず、リフォーム工事費用がかさむようであれば一般経費を削減するしかありません。

たとえばコストカットの対象は

  • 管理業務
  • 共用部分の照明電気料
  • 共用部分の清掃
  • 大型修繕工事

などです。

管理業務

管理業務(賃料の管理、入居者募集、トラブル解決)については、金額に見合った業務をこなしている会社であるかどうかで判断し、見合った業務がなされていない場合は他社から見積りを取って比較検討するべきです。

共用部分の照明電気料

また、共用部分の照明はLED照明に交換して費用を削減しましょう。

一般の蛍光灯に比べてLED蛍光灯は電気料金が半分になるのでおすすめです。

最初に工事費用の負担はありますが、長い目で見ると元は取れるので検討してみる価値はあると思います。

共用部分の清掃などの作業を一部オーナーが行う

さらに共用部分の清掃など、業者に依頼していた作業を一部オーナーが行うなどして経費を削減する努力も必要です。

大型修繕工事は消費税の増税後に検討する

最後に大型修繕工事は消費税の増税後に検討するのも一案だと思います。

なぜなら消費税が10%になる前は、駆け込み需要で忙しく工事が雑になる可能性があり、10%になった後は工事が減るため、2%割引で丁寧に施工してくれるかもしれませんから。

コストカット

まとめ

  • アパート関係の費用が軒並み2%アップして収益を圧迫する
  • 家賃は上げられず経費だけが上がる
  • コストカットはオーナーの努力も必要
  • 増税後に大型修繕工事を依頼するのも一案

今回も最後までお付合いいただきありがとうございます。

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