【必見!個人間の土地売買】取引を安全に行うために必要な4つの調査①

もしも自宅隣の空地の所有者から、土地を購入してほしいと言われた場合、個人間で売買契約を締結することが可能でしょうか。

オレオレ詐欺があるように、世の中はいい人ばかりではありません。

購入を持ちかけてきた人が、本当に空地の所有者なのでしょうか?

一般的な不動産取引は、仲介業者が売主と買主の間に入り契約をまとめます。

仲介業者は物件の調査をし、契約するかどうかを決めるための必要な情報である重要事項説明書を作成してから買主に説明します。

買主は重要事項説明書の内容を確認して、問題ないと判断すれば契約を締結します。

もし、あなたが仲介業者を使わないで個人間で契約することをお考えでしたら、騙されないで安全に土地売買を行うために必要な4つの調査をお勧めします。

個人間の売買契約のメリット

仮に1000万円の土地であれば、仲介手数料は36万円+消費税28,800円の合計388,800円になります。(計算は売買価格×3%+6万円+消費税8%)

個人間の売買契約の最大のメリットは、この仲介手数料が発生しないことです。

個人同士の契約

個人間の売買契約のデメリット

仲介業者が入らないため、取引のクレームはすべて自分で処理しなければなりません。

たとえば、残金決済、引渡しの後に土地に瑕疵があった場合(土地に解体した建物の基礎が埋まっていた等)は、自分が売主と交渉して問題を解決するしかありません。

個人間の売買契約は現金取引が基本

個人間の売買契約の基本は、現金での取引になります。

もし、現金が無く銀行ローンを利用する場合は、銀行から売買契約書や重要事項説明書の提出を要求されます。

重要事項説明書は宅建業者が作成するものですから、宅建業の免許を持っている仲介業者に依頼するしかありません。

このため、個人間で売買契約する場合は、例外を除いて現金取引しかできないことになります。

また、口頭でも契約は成立しますが、口約束では言った、言わないで紛争になる場合があります。

将来のことを考えると、売買契約書を作成しておくことをお勧めします。

今の時代は、インターネットで簡単に売買契約書をダウンロードすることができます。

売買契約書

売買契約を安全に行うための4つの調査 

さて、個人間の契約を安全に行う場合、どのような調査をしてから売買契約をすればいいのでしょうか。

1.土地の境目にある境界石を探す

最初の調査項目は、境界石の確認になります。

四角い土地であれば4箇所あるはずの境界石が、一か所でも無ければ測量して新しい境界石を入れなければなりません。

当然ながら測量費用は売主に負担してもらいましょう。

次に法務局で土地謄本、公図、地積測量図を取得します。

2.土地謄本で所有者を確認

土地謄本は、所有者が誰かが分かり、土地面積も記入されています。

また、抵当権(担保)が設定されているかどうかも分かります。

抵当権(担保)が設定されている場合は、所有権移転登記と同時に抹消しなければなりません。

抵当権の金額が売買価格よりも高い場合は、抵当権を抹消できない場合もあり注意が必要です。

3.公図で位置、形状、地番が分かる

公図は調査する土地の位置、形状、地番が記載されており、調査する周辺の土地形状が分かります。

たとえば、調査する土地と道路との間に他人の土地がある場合は、調査する土地は道路に面していないことになり、建物を建築することができなくなります。

道路に面していない土地は、いくら安くても利用価値がないので絶対に買わないでください。

4.地積測量図は土地の面積と辺の長さが分かる

地積測量図は、土地の面積計算と形状、辺長が分かります。

たとえば100坪の土地でも縦長なのか正方形なのか、また各辺の長さが地積測量図を見れば分かります。

調査

管轄区域の法務局を探す

今回は札幌の法務局で取得する調査関係書類をご説明します。

札幌市内には法務局の本局1か所、出張所4か所、サービスセンター1か所があります。

それぞれに管轄区域がありますので、調査する土地の管轄法務局で書類を取得します。

土地の謄本は、コンピュータ化によりどこの法務局でも取得できますが、公図や地積測量図は管轄区域の法務局でないと取得することができない場合があります。

【管轄区域】

  • 札幌法務局(本局)・・・・中央区
  • 南出張所・・・・・・・・・豊平区、南区、清田区
  • 北出張所・・・・・・・・・北区、東区、石狩市
  • 西出張所・・・・・・・・・西区、手稲区
  • 白石出張所・・・・・・・・白石区、厚別区、北広島市
NO庁 名住 所電話番号
1札幌法務局(本局)札幌市北区北8条西2丁目1-1011-709-2311(代表)
2札幌法務局証明 サービスセンター
(大通ブランチ・オフィス)
札幌市中央区北1条西2丁目
経済センタービル1階
011-709-2311(代表)
3南出張所札幌市豊平区平岸1条22丁目2-25011-824-7411
4北出張所札幌市北区北31条西7丁目1-1011-700-3311
5西出張所札幌市西区発寒4条1丁目1-1011-664-2251
6白石出張所札幌市白石区本通1丁目北4-2011-864-2021

※営業時間は、午前8時30分~午後5時15分

公共の建物

まとめ

  • 個人間の売買の最大のメリットは仲介手数料が発生しないこと
  • 個人間の売買契約は現金取引が基本
  • 調査するのは①境界石、②土地謄本、③公図、④地積測量図
  • 調査は管轄区域の法務局で行う

次回は法務局で具体的な調査方法をご説明します。

以下から、引き続きご覧になってください。

【必見!個人間の土地売買】取引を安全に行うために必要な4つの調査②

今回も最後までお付き合いいただきありがとうございます。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

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