低金利の今、アパートオーナーは借換えのチャンスを見逃すな!!

世の中はマイナス金利で、金融機関の貸出金利が下がっています。

今後、人口減少と新築アパートの増加で入居率が下がるのは明白です。

今から入居率が下がった場合を考え、毎月のローン支払額を下げるための借換えを検討してはいかがでしょうか。

借換えで返済額はいくら下がるのか?

例えば5年前に借りた5,000万円、融資期間20年、利率3%、元利均等返済の毎月の支払額は277,299円です。

支払を続けた5年後の借入残高は約4,015万円です。

借換えの場合は、ローンの残存期間が融資期間となりますので、融資期間15年、金利2%、元利均等返済と想定、借入金額は10万円単位のため4,010万円で計算します。

そうすると258,047円が毎月の支払額です。

3%の毎月支払額 277,299円と比較すると

2%の毎月支払額 258,047円ですので差額19,252円になります。

19,252円×12ヶ月=231,024円(年間差額)

金利1%のマイナスで年間231,024円の節約(利益)になります。

※支払額、借入残高はE-LOAN(イーローン)の一般ローン返済額シュミレーションで計算しています。

URL https://www.eloan.co.jp/sim/homePayment.php

現在の残高と違約金を確認する

まず金融機関から借入している金額を確認しましょう。

金融機関から融資後に送られてきた償還表をみれば、融資残高が確認できます。

その際に金融機関との契約書も確認してください。

借入金を返済する場合、違約金の発生がないかを確認しなければなりません。

金融機関によっては、高額な違約金が発生する場合もありますので注意が必要です。

私のアパートローンの場合は、「繰上げ返済金額×2%(最低金額3万円)」が違約金の金額になっています。

返済金額が4,000万円の場合は違約金が80万円になります。

借換え金融機関の選び方

借り換える金融機関は、なるべく地元の金融機関の方が親身になってくれますので、今後の融資も考え地元銀行や信金に的を絞るのがいいでしょう。

ネットで金融機関ごとに借換えの情報を収集してから、金融機関に電話で借換えを説明して条件を確認します。

電話では詳しい金利は教えてくれませんが、ある程度の融資条件を説明してくれます。

融資担当者が融資案件に該当すると判断すれば、「一度窓口にお越しください」となります。

融資条件は一番大事ですが、融資担当者の姿勢も考慮して決めるのがベストです。

金融機関との折衝

2~3社の金融機関から情報を収集したら、最初に今借りている金融機関から折衝してください。

以前は借入した銀行での借換えはできませんでしたが、現在は融資先が限られ、1件でも融資先を減らしたくない金融機関は相談に乗ってくれます。

この場合は、借換えではなく借入金利の変更になります。

私の場合は、借入した銀行に行って「他の金融機関で借換えを検討していますが、御社では借換えできないのでしょうか」と質問したら、「ご相談に乗りますので、ご希望をおっしゃってください」と言われました。

結果としては、0.5%の金利割引で不満でしたが、他の金融機関で借入すると事務手数料や抵当権設定費用、違約金が発生しますので、それを考えると妥協できるラインだと思い手を打ちました。

黙っていても金利は下がりません。

アパートオーナー自らが動いていかないと、これから迫りくる空室地獄に落ちてしまうのではないでしょうか。

まとめ

  • 今はマイナス金利で借換えのチャンス
  • 借りているローンの違約金条項を必ず確認する
  • 借換え折衝の1番手は現在の返済している金融機関

今回も最後までお付き合いいただきありがとうございます。

 

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