住宅ローンの変動金利急増による 将来リスクの隠れた怖さとは

住宅ローンの種類には、すべての借入期間を通じて金利が変わらない「全期間固定型」や当初5年間や10年間は固定金利が適用される「固定金利期間選択型」、短期金利に応じて金利が変わる「変動型」の3種類があります。

最近この3種類の中で「変動型」を利用する人が急速に増えていると日本経済新聞に掲載されていました。

本当に「変動型」の住宅ローンで大丈夫なのでしょうか?

最近の金利別による借入動向

住宅金融支援機構のアンケート調査によると、変動型の割合が固定型の割合を5年ぶりに上回り、前身の住宅金融公庫時代を含めても、最も高い割合になっています。

この調査では、変動型金利で借りている人の割合は、10年前は2~3割だったのが、その後11年~12年度に5割を上回ったものの、日銀の異次元緩和の金融緩和策により13年4月以降は物価上昇に伴う将来の利上げを警戒して固定型の金利で借りる人が増えました。

しかし、最近では変動型が再び増えています。

変動金利と固定金利

変動金利型急増の訳とは?

これはマイナス金利導入後に加熱した銀行の固定型での金利競争が、一服したことが影響しています。

2018年8月時点での三菱UFJ銀行の変動金利は0.625%、10年固定型の最優遇金利は1.15%になっており、相対的に変動型の割安感が高まったのが要因の一つです。

借換えローンの利用増

もう一つの要因は住宅ローンの借り換えが増えていることです。

国土交通省によると16年度の新規貸出のうち、借り換えローンの割合は前年度から10ポイント上昇し、25.3%となって全体の4分の1を超えています。

これは返済期間が短い借り換えローンは、金利上昇リスクが少ないとみて変動金利で借りる人が多いと銀行関係者が分析しています。

確かに借入金額が少なく、返済期間が短ければリスクも少なくなります。

売上高

変動金利のしくみ

変動金利はその名のとおり返済期間中に年2回金利が見直されるローンです。

住宅ローンの中では金利が一番低く、半年ごとに金利が見直されます。

しかし、半年ごとに金利は見直されますが、毎月の返済額が半年ごとに変わるわけではありません。

返済額の急激な変動を避けるために、変更は5年毎になっています。

しかし、5年間の返済額は変わらなくとも元金と利息の中身は変わってきます。

例えば、毎月の返済額が10万円で元金が7万円、利息が3万円の場合、金利があがっても返済額は変わらず10万円ですが、内訳は元金が6万円、利息が4万円になるという具合です。

また、返済額は前回の1.25倍までしか上がらないという約束事があります。

毎月の返済額が10万円の場合、いくら金利が上がっても12万5千円以上の返済額にはなりません。

住宅ローン仕組み

変動金利型の怖いところ

世の中には固定型、変動型のメリット・デメリットをきちんと理解して借入している人ばかりではありません。

支援機構の調査では、金利が上昇した場合の対応が「見当がつかない、わからない」と回答した人の割合は変動金利型を借りている人の19.9%と17年度上半期より4ポイント上昇しています。

この回答からは、単純に金利が安いから変動型の住宅ローンを利用している方が5人に1人いるということを示しています。

変動金利の場合、短期金利が上昇すれば返済額が増加しますので、返済能力ぎりぎりのローンを組んでいると、返済額が増えて返済が難しくなる可能性があります。

また、急激に高金利になった場合は元金が減らず、ローン終了時に返済できなかった分を支払わなければならない怖さが隠れています。

私の持論は、住宅ローンの王道は金利が高い時には変動金利、金利が低い時には固定金利の住宅ローンを利用することだと思っています。

金利が高い時には金利の低い変動金利を利用し、金利が低い時には返済期間中の全期間固定金利のフラット35を利用すべきです。

最近は日銀の政策変更に伴い住宅ローン金利も上がる傾向にあります。

変動金利は、近い将来に大金が入るとか、十分な金融資産を持っている、返済に余裕のある方が利用するべきローンで、一般の方が利用する際は十分に将来リスクを検討されることをお勧めします。

変動金利の怖いところ

まとめ

  • 変動型金利の割安感が変動型金利急増の一因になっている
  • 返済期間が短い借換えローンに変動型金利が適している
  • 変動金利の返済額には、5年毎の見直しと1.25倍までの約束事がある
  • 変動金利は急激な高金利になると元金が減らず返済できない
  • 王道は高金利の時は変動型、低金利の時は固定型のローンを利用すること

今回も最後までお付き合いいただきありがとうございます。

 

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