【不動産売却の知識】①家を売却?賃貸に出す?あなたのメリット、デメリット比較

自宅を売却しようと考えた時に、あなたは売らないで財産として残そうと思ったことはありませんか。

売ってしまえば一時的にお金は入ってきますが、財産としては残りません。

賃貸していれば、毎月の賃料が収入になり、土地価格が上がれば財産としての価値も上がります。

しかし、当然ながら売るのも貸すのもそれぞれにメリット、デメリットがあります。

今回は、そのメリットとデメリットについて比較、検討してみましょう。

賃貸と売却の比較

賃貸のメリットは3つ

  1. 自宅が財産として残る
  2. 毎月の家賃が収入になる
  3. 家の修繕費や固定資産税が経費になる

賃貸にすると土地と建物をそのまま利用するため、建物が老朽化しても場所が良ければ土地が財産として残ります

また、毎月の家賃が入れば安定収入として老後の年金+αとして計算することもできます

賃貸収入

賃貸のデメリットは8つ

  1. 空き家になると収入がなくなる
  2. 入居、退去時にリフォーム費用(クロス貼り替え等)が発生する
  3. 修繕、修理費用(ボイラー修理や交換等)が発生する
  4. 入居募集の仲介業者に広告費と言う名目で仲介手数料の支払いが発生する
  5. 事故や火災の危険性がある
  6. 遠方の場合は管理会社に依頼が必要
  7. 毎年の確定申告が必要
  8. 住まなくなって3年以内に売却しないと居住用財産の3000万円控除が使えない

当然ですが、賃借人が一生住んでくれることはないので、一時的に空家になると賃貸収入がなくなり、再度入居者を募集するためにリフォームをする必要に迫られます。

そして、入居者を募集する仲介業者(会社)は、広告費という名目の仲介手数料(物件により賃料の2~3ヶ月分)を支払わないと入居者を紹介してくれません。

賃貸には設備の修理や事故、火災のリスクがあり、遠方でその対応を自分でできなければ費用を支払って管理会社に依頼することになります。

また、毎年3月の確定申告は自分で行うか税理士に依頼して対応するしかありません。

もし、気が変わって売却するとしても住まなくなってから3年以内に売却しないと、居住用財産の3,000万円控除が適用にならないため、売却して利益が大きく出る場合は売却時期を検討することが重要になってきます。

不動産経営

売却のメリットは4つ

  1. 売却代金が一度に手に入る
  2. 固定資産税、火災保険、地震保険の支払いが不要
  3. 居住用財産の3000万円控除を使用できる
    (3000万円の利益までは無税)
  4. 個人が売却する居住用建物に消費税がかからない

売却すると一時的に大金が手に入り、毎年支払っていた固定資産税や火災保険、地震保険が必要なくなり、家計の負担が減ります。

また、売却利益が3,000万円以内なら税金も支払う必要がないうえ、居住用建物の場合は売却時に消費税が発生しません

売却する不動産

売却のデメリットは2つ

  1. 仲介手数料が発生する(売買価格の3%+6万円+8%消費税)
    ※具体例:1500万円の場合は55万800円
  2. 財産が無くなる

仲介で売却した場合は、上記の仲介手数料が発生しますが、この手数料率が上限ですのでこれ以上の支払いは発生しません。

また、当然ながら売却するので土地、建物の財産が無くなり新たに住宅を購入するか、賃貸住宅に入居しなければなりません。

売却と賃貸の比較

このように売買と賃貸のメリット、デメリットを比較すると賃貸のデメリットが目立ちます。

賃貸している建物も毎年古くなりますので、屋根の水漏れやボイラー等の修理や交換などが発生してきますし、毎年の確定申告もしなければなりません。

自分で確定申告をするために申告用のソフトを購入したり、税理士に依頼すると余計な費用が発生します。

必要経費として割り切れればいいのですが、家賃の収入よりも修繕費用や仲介手数料・広告費がかさむと何のために賃貸しているのか分からなくなります。

特に空室期間は収入が入らないのにリフォーム費用などが発生するため、資金的にゆとりがないと運営は難しいと思います。

今後は、団塊の世代が一斉に老人ホームに入所する時期が近づいていますので、その場合は売り出される住宅の売却時期も一斉に重なり、価格が値下がりする可能性があります。

少子高齢化の現在では、住宅を必要とする若い方が少ないので、価格が下がらない今のうちに売却するのも一つの考えだと思います。

今のうちに売却する

まとめ

  • 賃貸はリスクもあるのでゆとり資金が必要
  • 売却は3000万円控除を利用すると利益が3000万円以内なら無税
  • 団塊の世代が老人ホームに入所すると大量の住宅が市場に出まわる
  • 価格が下がっていない今が売り時かも

今回も最後までお付き合いいただきありがとうございます。

 

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

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