アパート経営の滞納、低入居率、孤独死のリスクで失敗しない6つの対策

いよいよ年末が近くなってきましたが、あなたのアパートは満室ですか。

今空室があると、2~3月に転勤や転職、自宅の購入で更に空室が増える可能性があります。

それでなくとも新築アパートの供給増で入居者が決まりづらいのに、空室が増加しては堪ったものではありません。

そんな不安を抱えるアパートオーナーの悩みベスト3は、①家賃の滞納②入居率の低下③孤独死ではないでしょうか。

今回は、悩みベスト3を改善に導くための方策をお伝えしますので、最後までお付き合いください。

家賃の滞納対策

家賃の滞納は当然ながらアパートオーナーが一番困るのですが、同時に管理会社も困ります。

なぜなら家賃が振込されなければ、賃借人に連絡して催促しなければなりません。

賃借人に連絡がつかなければ保証人に連絡して事情を説明し、代わりに家賃を支払ってもらわなければならないからです。

しかし、言葉では簡単ですが実際には保証人と連絡がとれず、保証人の住所を訪ねると引っ越していて他人が住んでいたというケースもあります。

とにかく時間と労力を使いますが、家賃を回収できるかどうかは分かりません。

頭を抱える男性

そこでおすすめしたいのが賃貸保証会社の利用です。

今までの慣習としては、賃貸借契約時に保証人を立ててもらい敷金を1ヶ月分預かる契約形態でした。

しかし、入居して年数がたつと保証人が高齢化し、所得の低下や引越しのリスクが発生します。

賃貸保証会社を利用してもらえれば、所得の低下や引越しが関係なくなり、更に保証人を用意できない場合にも対応できるので安心です。

親、兄弟に保証人を頼む煩わしさから解放されるメリットもあります。

万が一、家賃を滞納した場合は滞納した家賃を保障してくれますし、裁判になった場合は裁判費用も出してもらえます。

ただ保証会社に支払う保証料を賃借人が支払うため、敷金と併せると金額の負担が重いので、保証会社を利用する場合は敷金を預からない制度にしたほうがいいと思います。

保証会社を利用することは、アパートオーナーのあなたにデメリットは一切ありません

家賃滞納を心配するなら、賃貸保証会社の信用情報(新聞、官報による破産者情報、逮捕履歴等)を確認して、最初から信用のおける賃借人を選ぶのが一番の有効な対策だと思います。

賃貸保証会社についての詳しい内容は以下のページからご覧になってください。

保証人不要!家賃滞納も保証する「賃貸保証会社」が賃貸経営を安定させる

保証人不要!家賃滞納も保証する「賃貸保証会社」が賃貸経営を安定させる

入居率の低下対策

最近は、だんだんと空室が多くなり、更に賃貸契約が決まるのが長期化しています。

確かにアパート自体が年々古くなると競争力が無くなってきますが、それだけでなく

「相続税軽減のため」や「かぼちゃの馬車」に代表される年金代わりに資産を持ちたいサラリーマンがアパートを所有し、供給過剰になっています。

そこで差別化するには、他のアパートにない設備を設置するのが一番の対策です。

それは何かというと

  1. インターネット無料
  2. 宅配ボックス
  3. 敷地内ダストボックス

です。

差別化する3つの対策

インターネット無料

インターネット無料は一番設備にお金がかかりますが、効果は一番でしょう。

なぜなら全国賃貸住宅新聞社の「家賃が高くとも入居が決まる設備ランキング」で2015~2017年の3年間1位なのが「インターネット無料だからです。

全国賃貸住宅新聞社「入居が決まる設備ランキング」

インターネット無料とは、簡単に説明しますとメールやインターネットが無料で使えるサービスです。

オーナーが所有アパートにワイファイ設備を設置すれば、賃借人の方は無料でインターネットを利用できるようになります。

結果的に賃借人の方のスマートフォンの通信料が節約できることになります。

インターネット無料

「アパートへのワイファイ設備」についての詳しい内容は以下のページからご覧になってください。

アパートオーナー、入居者が共に得する空室対策の切札が「アパートワイファイ」だ」

アパート経営で空室対策の切札が「アパートワイファイ」だ

宅配ボックス

宅配ボックスとは、共用部分に設置する、不在時に届いた荷物を一時的に預かるロッカーのことです。

宅配ボックスは分譲マンションでは一般的ですが、賃貸アパートで設置されているところは少数です。

原因としては、宅配ボックスを設置する場所の問題と設置費用が結構かかるからです。

しかし、他のアパートで設置されていないからこそ差別化できるのです。

ネットショッピングをする単身者の方には大変喜ばれる設備です。

入居者が若い方が多いアパートオーナーは検討する余地があると思います。

宅配ボックス

「宅配ボックス」についての詳しい内容は以下のページからご覧になってください。

「アパート経営の差別化には設備ランキングで人気が高い「宅配ボックス」がおすすめ」

アパート経営の差別化には設備ランキングで人気が高い「宅配ボックス」がおすすめ

敷地内ダストボックス

アパート近くのゴミステーションのゴミ袋がカラスにつつかれ、散乱していると不衛生に見えますよね。

汚いゴミステーションは、収集日前夜にゴミが出されたりして、ゴミ出しルールが守られていない証拠です。

入居者やこれから入居しようと内見にきた方は、アパートが汚いわけではなくても印象が悪くなりガッカリすると思います。

敷地内にダストボックスを設置すれば、収集日の前の夜にゴミを出せますし、動物に荒らされることもなくなります。

なにより入居者の利便性をアップして生活しやすい環境が作れます。

ダストボックス

「大型ダストボックス」についての詳しい内容は以下のページからご覧になってください。

「大型ダストボックスの活用によるアパート退去防止策のすすめ」

大型ダストボックスの活用によるアパート退去防止策のすすめ

孤独死対策

アパートに高齢者を入居させると孤独死のリスクが発生します。

できれば50歳ぐらいまでの方に入居してもらいたいのが、アパートオーナーの本音ではないでしょうか。

しかし、今の世の中アパートが供給過剰なため年齢で入居者を選り好みしている状況ではありません。

選り好みしている間にも空室期間は伸び、家賃損失が積算されていきます。

家賃損失

最近は孤独死保険が大手損保から発売されています。

損保ジャパン日本興亜株式会社からは、個人用住宅向け火災保険に「事故対応等家主費用特約」を特約として新設したものが発売されました。

東京海上日動でも、大家さん向けに「家主費用・利益保険」と「企業総合保険(家賃補償特約)」をセットにした「孤独死対策プラン」を発売しています。

確かに孤独死保険に加入していると、孤独死の発生に伴う家賃損失や費用が補償され

るかもしれませんが、孤独死はその後の賃貸募集や賃料に大きく影響してきます。

賃貸募集の際に孤独死の告知をしなければならず、家賃も低めに設定しなくてはなりません。

事故物件扱いになり、不動産価値が下がるリスクがあります。

「孤独死事故の予防と対策」についての詳しい内容は以下のページからご覧になってください。

「孤独死の平均年齢は60歳!アパート経営で危惧される孤独死の予防と対策」

孤独死の平均年齢は60歳!アパート経営で危惧される孤独死の予防と対策

そこで今回おすすめするのは今年10月からサービスを開始した孤独死防止の見守りサービス「ごえん」です。

今までの見守りサービスには、ポットの利用状況やトイレドアのセンサー、ガスの使用状況などで安否確認する方法がありました。

どの方法も自分から積極的に操作する方法ではありません。

「ごえん」は自分で「毎朝起きたら天気予報を聞く」だけでいいのです。

このサービスの仕組みは、見守られる本人が「毎朝起きたら電話で天気予報を聞く」と「ごえん」が毎朝かかってくる電話から、平均起床時間を算出します。

平均起床時間から一定時間経過しても電話がかかってこなければ、本人へ「起きていますか」の確認電話をかけます。

確認電話にも応答がない場合は、事前に登録してあるご家族や友人、大家さんに緊急連絡を発信する仕組みです。

緊急連絡をする女性

料金はサービス名のとおり1日5円と低料金です。

1年でも5円×365日=1,825円と安上がりなシステムです。

但し、本人への確認電話や登録してある方にかける緊急電話を発信した場合は1件100円かかる仕組みです。

それでも良心的な見守りサービスだと思います。

このサービスは本来離れて暮らす高齢者を見守るサービスですが、アパートオーナーにもお勧めできるサービスです。

ぜひご検討してみてください。

参考

見守りサービス「ごえん」「ごえん」

まとめ

  • 滞納対策は最初から信用のおける賃借人を選択する
  • 入居率は賃借人の快適環境がポイント
  • 「ごえん」は高齢者への良心的な見守りサービス

今回も最後までお付き合いいただきありがとうございます。

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