【不動産売却の知識】⑤家売却に必要な3種類の媒介契約とは

不動産業者に売却を依頼する場合に媒介契約を締結します。

媒介契約とは、宅建業者が土地、建物等の売買を依頼された際に、依頼者と結ぶ契約で宅建業法という法律で義務づけられています。

また、売却する物件の概要や売却金額、仲介手数料などを明確にすることで、仲介業務のトラブルを防ぐためのものです。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますので、順番にご説明しますね。

一般媒介契約

不動産の売却を何社でも不動産会社に依頼することが可能ですし、自分の知人や友人に紹介して不動産会社を通さず契約することができます。

また、契約の有効期間の法令上の制限が無く、レインズ登録(指定流通機構への登録)も必要なく、不動産会社が行う活動報告の義務もありません。

ある意味、一番融通が利くかもしれませんね。

※指定流通機構とは宅地建物取引業に基づき国土交通大臣に指定された組織のこと。

メリット

㋐何社にでも依頼できるので、不動産会社を競わせることができる。

㋑友人や親せきの方が物件を購入希望した場合は、依頼した仲介会社を通さずに(仲介手数料を支払わない)売買契約ができる。

デメリット

㋐同じ物件広告が多数ネットに掲載され広告効果が薄い

㋑依頼された会社は、他社で契約されると収入がはいらないため営業の士気が下がり、宣伝広告費を多くかけられない。

㋒依頼した会社から案内予約が入ると、案内の順番を売主様が決めなければならず慣れていないと大変。

㋓レインズ登録されていないと、他の不動産会社から物件が認知されづらく問合せがこない。

㋔活動報告の義務がないため、依頼した不動産会社がどのように活動しているか分からない。

専任媒介契約

不動産の売却を1社の不動産会社にしか依頼することができませんが、自分の知人や友人に紹介して不動産会社を通さず契約することができます。

なお、契約の有効期間は3ケ月以内と決められており、レインズ登録(指定流通機構への登録)は媒介締結の日から7日以内に行うよう義務付けられています。

また、不動産会社が行う活動報告も2週間に1回以上と義務づけられています。

メリット

㋐1社しか依頼できないため、依頼を受けた不動産会社は売主様からの手数料を確保できるので安心して営業ができ、宣伝広告費をかけることができる。

㋑友人や親せきの方が物件を購入希望した場合は、依頼した仲介会社を通さずに(仲介手数料を支払わない)売買契約ができる。

デメリット

1社しか依頼できないため、営業担当者の力量しだいのところがある。

専属専任媒介契約

不動産の売却を1社の不動産会社にしか依頼することができませんし、自分の知人や友人に紹介して不動産会社を通さず契約することもできません。

なお、契約の有効期間は3ケ月以内と決められており、レインズ登録(指定流通機構への登録)は媒介締結の日から5日以内に行うよう義務付けられています。

また、不動産会社が行う活動報告も1週間に1回以上と義務づけられています。

メリット

1社しか依頼できないため、依頼を受けた会社は売主様からの手数料を確保できるので安心して営業ができ、宣伝広告費をかけることができる。

デメリット

㋐1社しか依頼できないため、営業担当者の力量しだいのところがある。

㋑友人や親せきの方が物件を購入希望しても、必ず依頼した仲介会社を通して契約しなければならない(仲介手数料の支払い義務あり)。

3タイプの媒介契約の違いをご確認いただけたでしょうか。

<媒介契約比較表>

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他社への仲介依頼何社でも可能1社のみ1社のみ
自己発見取引○できる○できる×できない
契約の有効期間制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
レインズ登録法令上の定めなし媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
活動報告義務義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上

お客様の制約は、専属専任媒介契約が一番厳しい内容になっています。

最終的にどの媒介契約を選択するかは売主様の判断になりますが、不動産売買の経験が有る無しで媒介契約の選び方が変わってきます。

私個人の考えとしては、不動産売買の経験者は一般媒介、未経験の方は専任媒介契約がいいと思います。

個人間売買の注意点とは!!

皆さんの中には、仲介会社を通さずに友人、親戚に不動産を売却する方もいらっしゃると思います。

この場合は、売買契約書だけを作成すれば重要事項説明書を作成する必要がありません。

個人間の取引に重要事項説明書を作成する必要がないからです。

但し、境界石不明や越境など何らかの問題があれば、契約書に特約条項として入れなければなりませんので、その場合は登記をお願いする司法書士等に相談しましょう。

また、銀行ローンを利用して購入する場合は、仲介業者(宅建業者)が作成する重要事項説明書がないと融資の対象外ですので注意が必要です。

まとめ

  • 不動産業者と結ぶ媒介契約は3種類ある
  • 何社にも依頼できるのは一般媒介契約だけ
  • 自己発見取引ができるのは、一般、専任媒介契約だけ
  • 売買経験者は一般媒介契約でもいいが、未経験者は専任媒介契約が無難
  • 個人間での不動産売買は現金決済でないと難しい

今回も最後までお付き合いいただきありがとうございます。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

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